Споры с ДГИ
Что ждет бизнес в 2026: по мотивам пяти ключевых судебных решений 2025 года
9 мин. на чтение
В 2025 году судебная практика была богата на решения, которые следует принимать во внимание бизнесу, — все они являются прецедентом при рассмотрении споров с городом и свидетельствуют о новых московских трендах в регулировании земельных отношений.
Усиливая фискальную дисциплину через запрет ретроспективной экономии на аренде земли и ужесточение критериев льгот, суды одновременно формируют устойчивый тренд на приоритет существа над формой, блокируя попытки города использовать градостроительные процедуры для скрытого изъятия активов и игнорирования фактического статуса недвижимости.
Экономика кадастровой стоимости: почему больше не удается экономить на «ретроспективном» пересчете
Известно, что от кадастровой стоимости напрямую зависит размер как арендной платы за землю, так и платы за первый год после изменения цели предоставления участка. Разумеется, инвесторы еще до приобретения площадки учитывают размер такой платы в финансовой модели планируемого проекта. Снижение кадастровой стоимости в процессе строительства объекта теоретически позволяет застройщику получить существенную экономию, пересчитывая плату за первый год с учетом рассрочки и процентов.
Ранее новая кадастровая стоимость подлежала применению ко всей формуле расчета размера платы за первый год — процент ставки фактически рассчитывался городом заново. Однако такой подход изменился после принятия в пользу города решений по спору с застройщиком «Люксъ-отель». Суды зафиксировали формулу и обязанность сохранения размера платы за первый год даже после последующего пересмотра кадастровой стоимости.
Спор касался пересмотра размера платы за первый год после изменения цели предоставления земельного участка для строительства и реконструкции на основании решения Мосгорсуда об установлении рыночной кадастровой стоимости. Застройщик просил применить сниженную кадастровую стоимость ко всей формуле расчета с даты изменения цели, однако суды не согласились, признав законным изменение размера платы на момент перерасчета и пресекая возможность применения новой кадастровой стоимости ко всем коэффициентам формулы ретроспективно.
Ряд дел с «Люксъ-отель» касался пересмотра размера платы за первый год после изменения цели предоставления участка (для строительства или реконструкции) на основании решения Мосгорсуда об установлении рыночной стоимости земли. Застройщик просили применить сниженную кадастровую стоимость ко всей формуле расчета ретроспективно — с даты изменения цели. Однако суды с этим не согласились, признав законным изменение размера платы только на момент перерасчета. Таким образом, была пресечена возможность применения новой стоимости ко всем коэффициентам формулы «задним числом».
Единый недвижимый комплекс против раздела участка: как экспертиза блокирует изъятие земли Москвой
Предметом спора между бизнесом и городом являлось признание незаконным распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ) о разделе земельного участка площадью 16 000 кв. м. без учета фактической возможности дальнейшего использования расположенных на нем зданий. Так, в результате раздела, проведенного городом, были сформированы два новых участка, несмотря на то что общество, являясь собственником 10 объектов капитального строительства, исторически размещенных на участке.
Позиция заявителя основывалась на том, что раздел произведен в отрыве от фактического расположения зданий и нарушает исключительное право собственника недвижимости на использование земли, необходимой для эксплуатации этих объектов (ст. 39.20 ЗК РФ).
Интерес города был прагматичен: вовлечь часть земельного участка, формально свободную от объектов капитального строительства, в хозяйственный оборот для муниципальных нужд (под размещение объектов благоустройства и инфраструктуры). Департамент настаивал на законности раздела, аргументируя свою позицию жестким соответствием новых границ утвержденному проекту межевания территории (ПМТ), отсутствием у собственника зарегистрированного в ЕГРН права на «единый недвижимый комплекс», а также прекращением ранее действовавших земельно-правовых отношений на всю площадь исходного участка.
Общество, в свою очередь, последовательно доказывало капитальный характер строений, их функциональное единство и инженерную невозможность эксплуатации комплекса автобазы в установленных городом границах.
В итоге, направляя дело на новый круг рассмотрения, суд кассационной инстанции впервые фактически снял процессуальный барьер, допустив проведение судебной экспертизы в делах об оспаривании ненормативных правовых актов города (в порядке главы 24 АПК РФ).
«Вечных самостроев не бывает»: важный прецедент для владельцев проблемных активов в Москве
Предметом спора между обществом «Плаза Инвест» и городом стала законность межевания 2018 года, проект которого не предусматривал формирование земельного участка под существующим зданием собственника. Причиной такого «исключения» стало нахождение объекта в приложении к постановлению № 819-ПП (перечень объектов с признаками самостроя). Ранее ДГИ проиграл суд о сносе самостроя по срокам давности, что позволило обществу сохранить актив.
Но город нашел другой способ давления. При разработке проекта межевания территории (ПМТ) чиновники просто проигнорировали факт существования здания и не предусмотрели под ним земельный участок. Когда компания обратилась в ДГИ за оформлением земли, ей отказали, сославшись на то, что «по плану на этом месте ничего нет». После чего общество инициировала судебное разбирательство.
Суды первых двух инстанций встали на сторону города. Их логика была сугубо формальной: бизнес пропустил жесткий трехмесячный срок на обжалование старого плана межевания; тот факт, что здание не снесли, еще не делает его «легальным», поэтому город имел полное право не выделять под него землю. Вышестоящий суд отменил эти решения, указав на две принципиальные ошибки, которые в корне меняют правила игры для бизнеса.
Если город ранее пытался снести объект, но проиграл (даже просто по срокам давности), а за бизнесом зарегистрировано право собственности — актив абсолютно легален, является предметом гражданского оборота, что обязывает власти учитывать этот факт при планировке района и формировать под ним обособленный земельный участок.
Суд обязан дать оценку доводам о восстановлении пропущенного срока на обжалование старого градостроительного плана и детально разобраться в причинах, а не отмахиваться от бизнеса, игнорируя заявленное ходатайство.
Как город экономит на компенсации за изъятие путем раздела территории
Дело компании «Спорттрикотаж» является прецедентным примером того, как в результате неверного раздела исходного земельного участка границы вновь образуемого объекта были полностью наложены на границы существующего землепользования. Ситуация усугубилась установлением ненадлежащего вида разрешенного использования (ВРИ) и включением части территории в пределы улично-дорожной сети города. Это привело к невозможности завершения процедуры изъятия (длящейся с 2015 года), блокировке регистрации прекращения аренды на фактически уже изъятый участок и отсутствию законного возмещения.
Суть спора заключалась в оспаривании обществом инициированных департаментом действий по разделу арендуемого земельного участка с целью строительства городской транспортной инфраструктуры. Вместо того чтобы образовать отдельный участок под дорогу и изъять его в установленном законом порядке, город произвел раздел исходного участка таким образом, что под зданиями собственника оказался объект с измененными характеристиками.
При постановке на кадастровый учет ему были присвоены такие виды использования («деловое управление»), которые не соответствовали назначению производственных площадей арендатора. Более того, выплата компенсации за изъятие была поставлена в зависимость от переоформления Обществом арендных правоотношений на новых, навязанных городом условиях.
Верховный Суд РФ, отменяя судебные акты трех инстанций, не просто признал действия департамента незаконными, но и прямо указал: трансформация участка путем раздела не может подменять собой процедуру изъятия для государственных нужд.
Высшая инстанция закрепил важнейший принцип: при изъятии части земли именно город обязан за свой счет привести ВРИ и сведения реестра в соответствие с фактическим положением дел. Правообладатель в этой процедуре должен лишь получить соразмерное возмещение и подписать соглашение, а не выполнять административные функции государственных органов.
На втором круге рассмотрения дела суд, опираясь на выводы Верховного Суда РФ, признал раздел участка незаконным. Суд обязал Росреестр аннулировать записи о неправомерно сформированном объекте и восстановить границы исходного землепользования в объеме, необходимом для эксплуатации производственно-административных зданий.
Коммерция или культура: когда статус памятника не дает права на льготную аренду
В судебной практике поставлена точка в вопросе о том, является ли наличие статуса объекта культурного наследия (ОКН) безусловным основанием для применения льготной ставки аренды земли в размере 0,01%. Разночтения возникали из-за прямолинейного толкования нормативов: бизнес полагал, что если на участке находится здание со статусом объекта культурного наследия (ОКН), это автоматически дает право на льготную ставку аренды земли — 0,01% от кадастра.
Суды часто поддерживали такой подход, ориентируясь исключительно на наличие «бумажного» охранного статуса. В результате складывалась парадоксальная ситуация: в стенах памятника архитектуры успешно работал элитный ресторан, бутик или бизнес-центр, приносящий коммерческую прибыль, а земля под ним арендовалась у города за копейки.
В споре между АО «Европейская экономическая компания» и Департаментом городского имущества Москвы Верховный Суд РФ установил баланс между фактическим использованием актива и его историческим статусом, окончательно закрепив, что само по себе наличие памятника на участке не освобождает арендатора от уплаты рыночной стоимости аренды, если объект используется для извлечения прибыли. Суд подчеркнул, что льгота создана государством для сохранения культуры, и она не должна превращаться в инструмент необоснованного обогащения бизнеса.
Город произвел начисления и обратился со взысканием арендной платы по ставке 1,5%, несмотря на наличие условий для применения льготной ставки (согласно Постановлению Правительства Москвы № 273-ПП) по земельному участку, предоставленному для эксплуатации здания-памятника. Полагая, что закон устанавливает фиксированную ставку 0,01% для земель под объектами культурного наследия, арендатор платил по минимуму. В ходе спора департамент настаивал на ставке 1,5%, обосновывая расчеты использованием здания в качестве обычного бизнес-центра со сдачей площадей в субаренду.
Поддержав позицию города, Верховный Суд РФ сформировал ряд принципиальных выводов:
- Льгота требует обоснования: пониженная ставка — это мера поддержки, а не безусловная привилегия; она направлена на лиц, осуществляющих социально значимую деятельность.
- Запрет на необоснованные преференции: применение ставки 0,01% к компании, ведущей обычный арендный бизнес, ставит её в неоправданно преимущественное положение перед другими участниками рынка, занимающимися сдачей площадей в субаренду в той же территориальной зоне.
- Приоритет федеральных принципов: региональные льготы должны соответствовать федеральному принципу экономической обоснованности арендной платы.
Итогом спора стало взыскание с общества задолженности в полном объеме. Суд признал, что при использовании памятника под офисный центр арендатор обязан платить по стандартной ставке 1,5%.
Поделиться
Вернуться в аналитику